Plus-values immobilières des particuliers à partir du 1er février 2012 -

Réforme de l’abattement pour durée de détention

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Le 2° du I de l’article 1^er de la loi remplace l’abattement pour durée de détention dans sa version applicable jusqu’à présent, qui permet au cédant d’échapper à l’imposition au bout de quinze ans de détention du bien, par un abattement dont le taux est abaissé et progressif, qui ne permet d’effacer la plus-value qu’après trente ans de détention.

On rappelle que, dans sa rédaction applicable jusqu’à présent, l’article 150 VC du CGI prévoit que le montant de la plus-value à soumettre à l’impôt est diminué d’un abattement de 10 % par année de détention de l’immeuble au-delà de la cinquième, d’où une exonération totale au bout de quinze ans de détention.

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L'abattement visé à l'article 150 VC est désormais fixé à :

• 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
• 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
• 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

Comme actuellement, l’abattement ne trouve donc à s’appliquer que lorsque l’immeuble est détenu depuis plus de cinq ans.

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Le champ et les modalités d’application de cet abattement ne sont pas modifiés par la présente loi.

Ce nouvel abattement pour durée de détention s’applique donc, comme l’ancien, quelle que soit la nature de l’immeuble (bâti ou non).

Il se calcule par périodes de douze mois, en faisant abstraction des fractions d’années. Le délai de détention court depuis la date d’acquisition (soit en principe la date de l’acte notarié pour les achats et les donations et la date du décès pour les immeubles reçus par succession) jusqu’à la date de cession, constitutive du fait générateur de l’imposition.

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Le tableau ci-après indique le pourcentage d’abattement applicable à la plus-value brute en fonction du nombre d’années de détention de l’immeuble cédé.

Durée de détention	Abattement applicable
Moins de 6 ans	0 %
Entre 6 et 7 ans	2 %
Entre 7 et 8 ans	4 %
Entre 8 et 9 ans	6 %
Entre 9 et 10 ans	8 %
Entre 10 et 11 ans	10 %
Entre 11 et 12 ans	12 %
Entre 12 et 13 ans	14 %
Entre 13 et 14 ans	16 %
Entre 14 et 15 ans	18 %
Entre 15 et 16 ans	20 %
Entre 16 et 17 ans	22 %
Entre 17 et 18 ans	24 %
Entre 18 et 19 ans	28 %
Entre 19 et 20 ans	32 %
Entre 20 et 21 ans	36 %
Entre 21 et 22 ans	40 %
Entre 22 et 23 ans	44 %
Entre 23 et 24 ans	48 %
Entre 24 et 25 ans	52 %
Entre 25 et 26 ans	60 %
Entre 26 et 27 ans	68 %
Entre 27 et 28 ans	76 %
Entre 28 et 29 ans	84 %
Entre 29 et 30 ans	92 %
Plus de 30 ans	100 %

L’exonération de la plus-value n’est donc désormais acquise que si l’immeuble est détenu depuis plus de trente ans (contre quinze ans jusqu’à présent). Ainsi, un immeuble cédé le 1^er juin 2012 ne sera exonéré que s’il a été acquis avant le 1^er juin 1982.

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Exemple : Un particulier vend le 5 mai 2012 une résidence secondaire acquise le 1^er octobre 2000. Aucune exonération particulière n’est applicable. Le prix de vente est de 240 000 € et le prix d’achat de 600 000 F (91 470 €).

a. Calcul de la plus-value
Prix de cession	240 000 €
Prix d’acquisition	91 470 €
Frais d’acquisition (forfait de 7,5 %)	6 860 €
Majoration du prix d’acquisition pour travaux (forfait de 15 %)	13 721 €
Prix d’acquisition corrigé	112 051 €
Plus-value	127 949 €
Abattement pour durée de détention : la durée de détention est de 11 ans et 7 mois ; le pourcentage d’abattement s’élève donc à 12 % (contre 60 % jusqu’à présent)
127 949 € x 12 %	15 354 €
Plus-value imposable	112 595 €
b. Calcul de l’impôt
Impôt sur le revenu : 112 595 € x 19 %	21 393 €
Prélèvements sociaux : 112 595 € x 13,5 %	15 200 €
Imposition globale	36 593 €
(contre 16 019 € jusqu’à présent)

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Conformément au II de l'article 1^er de la loi, ce nouvel abattement pour durée de détention s'applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1^er février 2012. Toutefois, en cas d'apport en société de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens, les nouvelles règles de calcul de l'abattement pour durée de détention s'appliquent aux plus-values réalisées depuis le 25 août 2011.

On rappelle que le fait générateur de l’imposition est constitué par la cession à titre onéreux de l’immeuble. En pratique, la plus-value est donc généralement taxée à la date de l’acte notarié constatant la vente (ou la promesse synallagmatique de vente), quelles que soient les modalités de paiement du prix, au comptant ou non. Lorsque la vente est assortie d’une condition suspensive qui affecte l’existence même du contrat (obtention d’un prêt bancaire par exemple), le fait générateur est constitué par la date de réalisation de la condition.

Suppression de l’abattement fixe

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Le 4° du I de l’article 1^er de la loi supprime l’abattement fixe de 1 000 €, qui venait jusqu’à présent minorer la plus-value imposable. On rappelle qu’aux termes de l’article 150 VE du CGI, cet abattement était pratiqué sur la plus-value brute corrigée, le cas échéant, de l’abattement pour durée de détention et, dans le cas de vente en bloc d’immeubles acquis par fractions successives, des moins-values éventuellement dégagées.

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A défaut de précision dans le texte, cette mesure s'applique, selon les règles de droit commun, à compter de l'entrée en vigueur de la loi. La suppression de l'abattement fixe concerne donc les plus-values réalisées au titre des cessions intervenant à compter du lendemain de la publication de la loi au Journal officiel.

Précision sur le prix d’acquisition à retenir lorsque le cédant ne peut en justifier

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L’article 150 VB du CGI définit le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable. Le 1° du I de l’article 1^er de la loi complète les dispositions de cet article afin de régler le cas des cédants qui ne peuvent pas justifier de la valeur d’entrée dans leur patrimoine d’un bien immobilier acquis de longue date.

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Il est désormais précisé qu’à défaut de prix stipulé dans l’acte ou de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.

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Conformément au II de l’article 1^er de la loi, cette disposition s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1^er février 2012 et aux apports en société réalisés depuis le 25 août 2011.

Raccourcissement du délai de déclaration et de paiement

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L’impôt afférent à la plus-value est, généralement, déclaré (imprimé n° 2048 IMM) et payé par le notaire à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble à l’appui de la réquisition de publier, formalité qui devra désormais être accomplie dans le délai d’un mois à compter de la date de l’acte (deux mois jusqu’à présent).

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L’article 150 VG, II-3° du CGI prévoit que, par exception, déclaration et paiement sont adressés au service des impôts dont relève le domicile du vendeur, dans les deux mois de l’acte, dans les deux cas suivants :

• lorsque l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value ne peut être intégralement acquitté en raison de la présence de créanciers détenteurs de garanties primant le privilège du Trésor. C’est le cédant qui doit alors régler l’impôt dû ;
• lorsque la cession est constatée au profit de l’Etat, des établissements publics nationaux, des groupements d’intérêt public, ou d’une collectivité territoriale ou d’un établissement public local. L’impôt est alors réglé par le notaire dès la mise à disposition des fonds.

Parallèlement au raccourcissement du délai imparti au notaire pour accomplir la formalité fusionnée, le 5° du I de l'article 1^er ramène ce délai de deux à un mois à compter du 1^er novembre 2011.

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